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建设单位找实力强大的顶层策划团队进行项目探讨，进行顶层策划，把脑子里设想的宏图通过有经验和有能力，能同国土规划相关部门沟通的顶层策划团队的项目策划，变成可观可研的项目预想文本。经过建设单位投资人的充分研究和对相关主管部门的咨询后，展开实际开发步骤。（VDANIO ARCH就是中国最有实力的顶层策划智囊团之一）

  

第一部分：开发的准备工作 
在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书（概念性规划），应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 

  

第二部分：行政审批部分 
根据我国当前法律、法规、规章，建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 
1）选址定点 
2）规划总图审查及确定规划设计条件 
3）初步设计及施工图审查 
4）规划报建图审查 
5）施工报建 
6）建设工程竣工综合验收备案。 
一、选址定点（可行性研究报告）阶段。此阶段一般办理以下事项： 
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
6、规划部门办理项目选址意见书。 
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段（修建性详细规划），此阶段办理以下一般事项： 
1、人防办进行人防工程建设布局审查。 
2、国土资源局办理土地预审。 
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 

  

三、单体规划报建审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、公安消防支队进行消防设计审查。 
2、人防办进行人防设施审查。 
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 

  

四、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 
5、国土资源局进行用地预审。 
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 
五、施工图报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建设单位办理施工报建登记。 
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 
1、以下证明材料： 
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 
3、工程施工合同； 
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 

  

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 
2、开发商应提交材料： 
（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 ；（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。